1111111111111111111111
首頁 > 旅游 > > 正文

酒店變公寓,安邦是怎么算紐約華爾道夫這筆賬的?

2017-03-09 11:30 人民網

近日,安邦保險集團宣布將全面翻修紐約華爾道夫酒店兩至三年。重新開業后,部分酒店客房或將改造成公寓出售。

斥資整修

2月28日,最后一批酒店住客將離開紐約華爾道夫酒店,與此同時,這一地標性酒店也將開啟一次大規模翻修。

酒店新聞發言人于上周二(2月28日)證實,曼哈頓標志性的華爾道夫酒店于周二晚上開始關閉兩至三年進行全面的裝修,最后的退房時間為上周三上午11時30分。

在此之前,據《華爾街日報》報道,安邦保險集團計劃將華爾道夫酒店四分之三的客房改造為公寓。報道稱,在華爾道夫重新開張時,這家酒店將有300—500間升級至豪華標準的客房,其余房間將作為公寓出售。而這一筆改造費用預計將超過10億美元。

早在2015年,安邦集團的董事長吳小暉在哈佛大學的一次演講中就透露,要將收購的華爾道夫酒店的兩個塔樓改造成頂級住宅,同時,買家僅僅有錢是不夠的,必須持有金錢以外的“籌碼”才有資格購買。

作為紐約地標性建筑,華爾道夫酒店占據了曼哈頓核心地段的整個街區,常年入住率為70%-90%。

華爾道夫擁有1413間客房,曾是全球最高且最大的酒店。1897年,李鴻章訪美時住的是該酒店的舊址,宋美齡夫人也在這里住過;后來成為美國總統的艾森豪威爾也常光顧該酒店,他去世后其夫人選擇在此永久居住。

2005年,聯合國成立60周年的時候,32位國家元首下榻華爾道夫酒店。這里一時被戲稱為“小聯合國”。

精明賬本

安邦收購紐約華爾道夫至今已有兩年半,當時在兩國引起的轟動仍歷歷在目,但為何兩年后安邦會選擇將這家希爾頓集團旗艦酒店整修為酒店+公寓?

如果將時間退回2014年10月6日,當時安邦保險集團剛剛宣布以19.5億美元收購美國紐約華爾道夫酒店大樓,這一交易創下美國酒店相關交易的最高金額紀錄,也是安邦首次海外投資。

據分析,安邦以19.5億美元的價格從希爾頓集團買下整棟大樓相當劃算。如果按照建筑面積計算,包括酒店、住宅公寓以及底商購物中心,整筆交易面積在16.5萬平米左右,每平方米的價格約為1.2萬美元,約合7.3萬元人民幣。這一數字甚至低于目前北京核心地區商業地產的價格。

安邦保險集團認為,“紐約華爾道夫酒店占據了紐約曼哈頓核心地段的整個街區,該地塊投資價值在紐約是無可比擬的”。

但值得一提的是,華爾道夫共1413個客房,安邦的收購價等于是每個客房130多萬美元,也就是10年每個客房每天356美元。

而Booking.com顯示,該酒店最低房價近500美元,如考慮到早餐、人工服務等成本,再算上重新整修的巨額投資,此利潤率在酒店行業并不高。

因此,純靠酒店業務,安邦若想收回該酒店并購成本并不劃算,但華爾道夫位于寸土寸金的紐約曼哈頓公園大道49-50號,光買下一個面積類似的街區,價格就在20億美元左右,這還未算上華爾道夫品牌效應。

此外,眼下曼哈頓中城的公寓均價500萬美元,華爾道夫的貴賓樓(Waldorf Tower)現成就有100套公寓,個個屋頂高、大理石浴室、房間寬敞,收購后經過重新裝修這一華麗轉身,預計安邦所有投資成本可在幾年內全數收回。

聯手共贏

那么,既然華爾道夫酒店是一個如此得天獨厚的資產,希爾頓集團當時為何要出售呢?

最重要的原因是,希爾頓為了業務的拓展和合理的財務成本籌劃,紐約華爾道夫酒店的固定資產折舊將提取近80年。

根據美國國家稅務法第1031條,如果希爾頓酒店能夠將其出售得到的資金在180天內進行及時投資,即可避免相關的交易所得稅。因此,此次酒店出售行動對希爾頓來說是一個非常符合市場規律的、高明的投資戰略。

希爾頓集團將紐約華爾道夫酒店這樣的資產與安邦交易,希爾頓只負責酒店的經營,還可以繼續從酒店經營中獲得長期穩定的收益。

與此同時,此次華爾道夫的改造于安邦而言,也是極佳的投資標的選擇。

在塵埃落定之際,安邦高層認為,這是一次完美交易,因為它實現了共贏。

過去兩年,中國政府允許保險公司將部分資金投于境外房地產領域,因此安邦也曾積極投入到競購喜達屋的大軍中,雖然最終不敵萬豪,但安邦在全球酒店領域的野心可見一斑。

此番安邦大舉整修后,未來特朗普在紐約出差住“中國酒店”將并非天方夜譚。

(來源:旅界記者 張浩熙)

責任編輯:喻鵬濤

(原標題:酒店變公寓,安邦是怎么算紐約華爾道夫這筆賬的?)

返回首頁
相關新聞
返回頂部
lpl竞猜 <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <文本链> <文本链> <文本链> <文本链> <文本链> <文本链>